Вилла для инвестиций, для собственного отдыха или для того и другого. Маго Китаев поможет определить и выбрать ваш проект на Бали.
Tasvan Amed · визуализация проекта, представленного ниже.
Коллекция из 64 лофтов и вилл с видом на океан, с полной меблировкой, на одном из последних нетронутых побережий Бали. Редкая возможность по такой цене, и свободных вилл почти не осталось.
Осталось всего 12 вилл из 64
52 виллы уже забронированы · наличие на 10 ноября 2026 г.Сделка защищена на каждом этапе: договор оформляет нотариус, средства идут через эскроу-счёт.
У каждой виллы свой бассейн и вид на океан. Лофт — самый доступный вариант, двухуровневая вилла подойдёт семьям.
Открытая гостиная, кухня, спальня с ванной и собственный бассейн-инфинити.
Гостиная, кухня и бассейн на первом этаже, спальни на втором.
Визуализации из брошюры застройщика. Нажмите, чтобы увеличить.
Планировка комплекса продумана так, чтобы океан был виден из каждой виллы, а не только с первой линии.
Покупка оформляется как leasehold: долгосрочная аренда на 80 лет, подписанная у нотариуса.
Заселение гостей, ценообразование, объявления и ежемесячные отчёты — за 15 % от арендного дохода.
Рядом снорклинг, дайвинг и вулкан Агунг; до аэропорта 1,5–2 часа на машине.
Для бронирования достаточно 10 %, то есть 9 990 € за лофт. Остаток вносится по мере строительства.
Всего 64 участка: 36 лофтов и 28 вилл с двумя спальнями, расположенных рядами перпендикулярно берегу.
Я пришлю список свободных участков, полную брошюру и условия гарантированной доходности. Отвечу на русском в течение 24 часов.
1 Доходность (ROI) 10 % годовых гарантирована застройщиком на 3 года на условиях договора бронирования; сумма указана до вычета расходов и налогов. Цены «от» взяты из брошюры Tasvan Amed 2026 и не включают возможные расходы на оформление. Долгосрочная аренда (leasehold) на 80 лет, нотариальное подписание и эскроу-счёт — согласно плану платежей застройщика; условия уточняются в договоре. Наличие, график платежей и срок сдачи подтверждаются договором. Визуализации показывают строящийся проект, а не готовую виллу. Информация носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией.
Каждый год Бали принимает несколько миллионов иностранных путешественников, и всё больше из них выбирают частную виллу, а не номер в отеле. Инвестору остров предлагает более доступные цены входа, чем многие курортные направления, разнообразную аудиторию арендаторов и востребованный образ жизни.
Но покупка на Бали не похожа на покупку в Европе или в Дубае: иностранец не становится собственником земли, лицензии на аренду строго регулируются, а градостроительные правила различаются от округа к округу. Я помогаю разобраться в этих правилах, сравнить проекты и районы и подготовить правильные вопросы до бронирования.
Начните со способа приобретения, общего бюджета и назначения виллы. Эти гиды помогут организовать проверки до сравнения объектов.
Источник данных о турпотоке: официальная статистика туризма Бали за 2025 год. Показатели туристического рынка не предопределяют доходность конкретного объекта; каждый проект анализируется отдельно. Читать: инвестиции на Бали в 2026 году.
После банковской сферы и управления IT-проектами я выбрал недвижимость. Сегодня я сопровождаю ваши проекты в Дубае и на Бали по одному и тому же методу: выслушать, сравнить и довести каждое дело до конца.
Ваш бюджет, назначение объекта и ожидания важнее, чем подборка проектов. Мы вместе готовим вопросы, которые нужно задать, и сведения, которые нужно собрать до принятия решения.
Объекты для рассмотрения с учётом вашего бюджета, целей использования и ожиданий.
Расположение, полная стоимость и допущения по аренде для сравнения.
Координация этапов с местными партнёрами.
Один специалист для ваших вопросов и для сопровождения поиска.
В Индонезии полная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Схемы с номинальным владельцем («nominee») незаконны и не дают никакой защиты. Зато есть три законных пути.
| Leasehold (Hak Sewa) | Hak Pakai | PT PMA + HGB | |
|---|---|---|---|
| Суть | Нотариально заверенная долгосрочная аренда | Право пользования, зарегистрированное на ваше имя | Индонезийская компания с иностранным капиталом, владеющая правом застройки |
| Срок | По договору, чаще 20–30 лет, продление — по договорённости | До 80 лет (30 + 20 + 30) | До 80 лет (30 + 20 + 30) |
| Условие | Резидентство не требуется | Допустимые иммиграционные документы и действующие пороги | Минимальный капитал и инвестиционный план |
| Туристическая аренда | Через лицензию арендодателя, оператора или PT PMA | Жилое использование, без коммерческой сдачи | Да, с лицензией на виллу |
| Профиль | Инвестор-нерезидент | Резидент, покупающий жильё для себя | Инвестор, который сам управляет объектом |
Общая информация, не являющаяся юридической консультацией. Титул и договор должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.
Полный гид: покупка виллы на Бали иностранцем →10 пунктов договора leasehold →
Бесплатный гид · PDF · 7 страниц · на французском языкеПреимущества Бали, основные районы, арендный потенциал и что проверить перед началом. Редакция от 21 сентября 2026 г.
PDF · 23,2 МБ · Укажите контактные данные, чтобы скачать гид.
До поездки соберите планы, предложенные условия и свои вопросы. На месте оцените подъезды, окружение, соседство и уже сданные объекты.
Организовать мой поиск →Амед, Тумбак-Баюх, Каба-Каба или Санур: познакомьтесь с проектами из материалов наших местных партнёров.
Лофты и виллы с видом на море и собственным бассейном в Амеде, на восточном побережье Бали. Проект в фокусе: осталось 12 вилл из 64.
От 99 900 €
Брошюра Tasvan Amed 2026. Визуализация проекта; наличие на 10 ноября 2026 г.
Двухуровневая вилла с двумя спальнями в Тумбак-Баюх. В материалах указано 70 м² внутренней площади и 90 м² с бассейном и террасой.
139 900 € · цена по материалам
Материалы Tasvan 5, стр. 1, 5, 6 и 9. Презентационное изображение проекта.
Вилла с садом и бассейном в Каба-Каба. В предложении указана аренда на 30 лет; опция руфтопа — 14 000 €. Заявленный ориентировочный срок сдачи: март 2028 года.
185 900 € · без руфтопа
Предложение Terra Sky Kaba-Kaba, стр. 1–2, и брошюра, стр. 29–38. Визуализация; условия подтверждаются договором.
Заявленный комплекс площадью около 2 500 м² с лофтами с одной спальней и виллами с двумя и тремя спальнями. Среди запланированных в брошюре удобств — общий бассейн, ресепшен, фитнес-зал, сауна и кинотеатр под открытым небом.
Брошюра, стр. 9–13, и предоставленный план архитектора. Изображения и расположение предварительные, подлежат подтверждению договорными документами.
Двухуровневый лофт с оборудованной кухней, спальней на втором этаже и собственным бассейном. Заявленный ориентировочный срок сдачи — март 2028 года; первоначальная аренда на 30 лет согласно документам проекта.
Актуальная цена по запросу
Брошюра Terra Sky, стр. 14–26; предложение Loft 1 BR, стр. 1–2. Визуализация.
Вилла представлена как сданная и работающая с марта 2026 года в комплексе из трёх вилл в Сануре. Предложение — leasehold на 20 лет.
285 000 USD · цена по материалам
Предложение Cassandra 2 Villa C, стр. 1–3 и 10–11. Фотографии из предоставленных материалов.
Цены и характеристики взяты из предоставленных материалов, без учёта возможных сборов. Наличие, условия и сроки нужно подтвердить до бронирования. Визуализации показывают проект, а не уже сданную виллу.
Пять моделей вилл среди рисовых полей и джунглей, от 1 до 6 спален: участок включён (аренда на 20 лет), вилла передаётся полностью оборудованной, с собственным бассейном. От 209 000 €.
13 фотоКомпактная вилла с продуманным дизайном, созданная для гостей: открытая гостиная переходит в деревянную террасу и собственный бассейн. Формат для входа на рынок, сочетающий арендный доход и премиальное позиционирование.
От 209 000 €
Участок включён (аренда на 20 лет) · заявленная чистая доходность: 9–15 % в год
Цена «от»: участок в аренде на 20 лет и оснащение включены. Доходность заявлена застройщиком и не гарантируется. Визуализации; наличие и условия уточняются в договоре.
13 фотоТри спальни-сьюта вокруг светлой открытой гостиной; плавная архитектура продолжает интерьер в сад и к бассейну. Премиальная отделка — баланс комфорта, эстетики и долговечности.
От 299 000 €
Участок включён (аренда на 20 лет) · заявленная чистая доходность: 9–14 % в год
Цена «от»: участок в аренде на 20 лет и оснащение включены. Доходность заявлена застройщиком и не гарантируется. Визуализации; наличие и условия уточняются в договоре.
13 фотоЧетыре независимых сьюта вокруг просторной центральной гостиной, с широкими террасами и большим бассейном. Планировка естественно разделяет пространства, сохраняя тесную связь с природой.
От 349 000 €
Участок включён (аренда на 20 лет) · заявленная чистая доходность: 9–14 % в год
Цена «от»: участок в аренде на 20 лет и оснащение включены. Доходность заявлена застройщиком и не гарантируется. Визуализации; наличие и условия уточняются в договоре.
13 фотоВилла на двух уровнях с ясной и сбалансированной планировкой. Пространства широко открываются к бассейну и террасам; современные линии и качественные материалы.
От 399 000 €
Участок включён (аренда на 20 лет) · заявленная чистая доходность: 9–15 % в год
Цена «от»: участок в аренде на 20 лет и оснащение включены. Доходность заявлена застройщиком и не гарантируется. Визуализации; наличие и условия уточняются в договоре.
17 фотоШесть независимых сьютов в нескольких объёмах вокруг большого бассейна — сердца виллы. Архитектура сочетает уединённость и общие пространства.
От 479 000 €
Участок включён (аренда на 20 лет) · заявленная чистая доходность: 9–15 % в год
Цена «от»: участок в аренде на 20 лет и оснащение включены. Доходность заявлена застройщиком и не гарантируется. Визуализации; наличие и условия уточняются в договоре.
Цены и характеристики предоставлены застройщиком, без учёта расходов на покупку. Заявленная доходность не гарантирует реальную рентабельность объекта; каждый проект анализируется отдельно.
Расположение, окружение, доступность и управление арендой: каждый район заслуживает анализа с учётом вашего проекта.
Восточное побережье Бали · изображение из материалов Tasvan Amed.
Юго-западное побережье: сёрфинг, кафе, молодая аудитория и цифровые кочевники. Высокий спрос на аренду, сильная конкуренция и плотное движение. Переренан и Тумбак-Баюх продолжают этот район на запад, с более мягкими ценами входа.
Скалы, пляжи и закаты, премиальная аудитория. Очень востребованный район, но застройка под пристальным контролем: в 2025 году здесь снесли незаконные постройки.
Рисовые террасы, велнес и культура. Гости приезжают на более длительный срок, спокойная атмосфера, далеко от моря.
Восточное побережье, семьи и пенсионеры, спокойное море, рядом аэропорт и Денпасар. Более зрелый и стабильный рынок.
Спланированный и охраняемый отельный анклав, премиальное и семейное позиционирование, мало участков под виллы.
Нетронутое восточное побережье, дайвинг и снорклинг. Низкие цены входа, но удалённость от аэропорта, более сезонный спрос и зонирование, которое нужно тщательно проверять.
Между рисовыми полями и побережьем, рядом с Чангу, в развивающемся районе. Более спокойная обстановка и более дешёвая земля, чем на юге; зонирование и разрешения — первые документы, которые нужно запросить.
В каждом районе свои градостроительные правила. До любого бронирования мы проверяем, что участок действительно предназначен для туристического использования.
Подробное сравнение: где инвестировать на Бали? →Заявленная цена никогда не равна итоговой стоимости. Заложите, в частности:
В период эксплуатации: комиссия за управление арендой, обслуживание (бассейн, сад, кондиционеры), текущие расходы и местные налоги на доход.
Министерство туризма Индонезии усиливает проверку разрешений у объектов размещения, которые продвигаются на платформах. Проверьте NIB, заявленный вид деятельности и разрешения оператора; объект, не соответствующий требованиям, может быть удалён с платформ.
У виллы, которую сдают туристам, должны быть подходящее зонирование, разрешение на строительство (PBG), сертификат соответствия (SLF), лицензия на размещение и налоговая регистрация. Иностранец не может лично владеть этой лицензией: её держит индонезийский арендодатель, оператор комплекса или ваша PT PMA.
Это один из первых вопросов, которые мы задаём застройщику: кто держит лицензию, какое зонирование и когда она будет выдана?
Правила аренды в 2026 году →Leasehold, Hak Pakai или PT PMA: три законных способа купить недвижимость на Бали иностранцу, их преимущества, ограничения и ловушки, которых стоит избегать.
Рынок · 7 минРекордный турпоток, новые лицензии, ограничения на строительство: что нужно знать инвестору перед покупкой виллы на Бали в 2026 году.
Районы · 9 минСравнение районов для покупки виллы на Бали: аудитория, атмосфера, доступность, уровень цен и на что обратить внимание — от Чангу до Амеда.
Аренда · 7 минNIB, лицензия на виллу, PBG, SLF, налоги: что нужно, чтобы легально сдавать виллу на Бали через Airbnb или Booking, и какие проверки провести до начала сдачи.
Право · 6 минСрок, продление, перепродажа, наследование, лицензия на аренду: чек-лист ключевых условий договора leasehold на Бали.
Сравнение · 8 минСобственность, тип аренды, личное использование, перепродажа, регулирование: практическое сравнение Дубая и Бали для инвестора.
Да, но не в полную собственность на землю. Законные пути — leasehold (долгосрочная аренда), Hak Pakai (при соблюдении условий) и компания PT PMA. Схемы с индонезийским номинальным владельцем незаконны.
Это нотариально заверенная долгосрочная аренда участка или виллы. Вы владеете правом пользования на срок, указанный в договоре. По его окончании объект возвращается собственнику земли, если не предусмотрено продление. Оставшийся срок напрямую влияет на цену перепродажи.
Для leasehold или PT PMA — нет. Для Hak Pakai нужно проверить иммиграционные документы и условия, применимые к объекту.
Да, если у виллы есть необходимые лицензии и подтверждённая регистрация. Объявления, не соответствующие требованиям, могут быть удалены с платформ; уточняйте действующие правила у оператора.
Это зависит от вашего бюджета, целевой аудитории и личного использования. Чангу и Улувату ориентированы на высокий туристический спрос, Санур и Убуд — на более спокойный отдых, Амед — на природу и более низкую цену входа.
Проекты на этой странице начинаются примерно от 140 000 € за виллу с двумя спальнями в leasehold. Добавьте расходы на приобретение, возможную юридическую структуру и меблировку.
Главный риск связан со сроками и разрешениями. Проверьте зонирование участка, наличие разрешения на строительство, историю застройщика (уже сданные объекты) и график платежей, привязанный к ходу работ.
Да. Основная подготовка проходит дистанционно, на русском языке. Затем, если хотите, мы организуем поездку на место.
Начните с назначения объекта и общего бюджета. Затем сравните объекты в одном районе: цену, площадь, расходы на содержание и соответствие целевым гостям. Одно лишь количество спален ничего не говорит о доходности.
Сначала отметьте даты, когда вы хотите сами пользоваться виллой. Их нужно учесть в календаре и в допущениях по аренде — вместе с расходами на управление и обслуживание.
Фотография не всегда показывает подъезды, соседство или шум. Поездка позволяет сопоставить ожидания с реальной обстановкой и подготовить вопросы.
«Спасибо Хаджар и Маго за сопровождение моей первой покупки.»
Этот отзыв относится к сопровождению сделки в Дубае.
Расскажите о бюджете и целях, чтобы подготовить наш разговор.